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　　远大期货官网：房企融资抓紧“红线”落地前空窗期，2020年债券规模或将突破万亿

　　进入9月，多家机构出炉了8月土地市场报告。与7月相比，8月土地市场降温明显，全国土地成交量跌价稳，但与去年同期相比，成交量和成交价走高，短期仍有降温空间。

　　近两月，多场重磅座谈会透露出房地产市场长效调控机制加速形成的信号。在8月20日的座谈会上，中央提出从制定重点房地产企业资金监测和融资管理规则入手完善长效调控机制。而此前，媒体报道或将实施以“三条红线”为标准的房企融资管理政策，给房地产金融降杠杆的话题引起广泛关注。

　　与上半年一派火热稍显不同的是，七八月的土地市场看似有刹车迹象，但七八月房企融资需求正旺，接连刷新年内融资规模新高。有分析人士指出，这或是房企利用监管出台前的窗口期抓紧储备资金。

　　土地市场高位趋稳

　　8月土地供应和成交环比下降，有机构视之为短期土地市场由热转冷的拐点。

　　据中指指数数据显示，全国300个城市土地供应面积环比下滑19%，同比下滑3%；成交面积环比减少25%，同比增加5%。其中，住宅类用地的土地供应面积达4222万平方米，环比减少11%，同比增加8%；成交面积达3426万平方米，环比减少23%，同比增长13%。

　　分城市类型来看，一二线城市供求较去年同期走高的特点更加明显。一线城市推出土地面积282万平方米，环比减少35%，同比增加37%；共成交333万平方米，环比基本持平，同比增加98%。二线城市推出土地面积3875万平方米，环比减少14%，同比增加32%；共成交土地面积3585万平方米，环比减少12%，同比增加20%。

　　市场供求环比下降的同时，8月土地溢价率和楼面价也暂时稳住了。

　　据贝壳研究院统计，8月全国70城各线城市溢价率达到14.9%，保持稳定。而据易居研究院统计，40 个典型城市土地成交溢价率为 13.6%，与 7 月相比下降 2.7 个百分点，是今年首次出现回落。

　　全国楼面价较上月基本持平，但与去年同期相比仍处于高位。来自中指指数的数据显示，全国300个城市成交楼面均价为2703元/平方米，环比增加0.4%，同比增加18%。

　　而重点城市的土地成交均价更是出现下跌，据易居研究院统计，8月，40个典型城市土地成交均价为5874元/平方米，环比下跌2.8%，同比上涨12%。同时，该机构预测未来几个月地价将继续调整，但不改震荡上行的中长期趋势。

　　除了市场因素，溢价率和楼面价的趋稳与调控政策不无关系。7月深圳、杭州、东莞、南京、宁波等热点一二线城市陆续出台针对新房和二手房市场买卖的调控政策。

　　而到了8月调控转向土地市场，江苏省首次提出“住宅用地分类调控”，并重点加强对南京、无锡、苏州市住宅用地供应监测、评价和考核，以实现稳地价的政策目标。

　　房企加紧融资蓄力

　　土地市场初现刹车苗头的背后，是8月以来，监管层不断释放的收紧房企融资的信号。

　　8月初，央行发布二季度货币政策执行报告，提出保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。13日，媒体发布消息称，房企融资管理或将以三条红线为标准，将房企分为“红、橙、黄、绿”四档，然后实施差异化债务规模管理。 

　　8月20日，住房城乡建设部、人民银行召开重点房地产企业座谈会，进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

　　虽然融资管理细则并未公布，但种种迹象表明房企融资调控收紧。同时意味着，融资调控由短期信贷政策升级为长期调控机制，高负债水平的房企融资将受到更多约束。

　　但从8月的融资数据来看，政策并未导致房企融资规模的大幅度收缩，反而延续了7月的井喷态势，创下年内融资规模新高。

　　据贝壳研究院统计，8月房企境内外债券融资较上月增加14笔，发行规模约1247亿元，较上月略有增加，同比大幅上升44%。

　　分结构来看，境内融资规模上涨成为拉动力，而境外融资环比减少3%。其中，境外融资与去年同期相比也处于高位，中原地产研究中心数据显示，8月单月房企累计发行的美元债高达65.6亿美元（447.98亿元），同比上涨了176%。

　　至于8月房企融资井喷的原因，中原地产首席分析师张大伟解释称，房企融资的难度处于历史最低水平，平均融资利润也非常低，平均融资成本票面利率集中，4-5%左右，远远低于去年同期的6-8%。

　　融资成本降低使得房企融资积极性提高，而针对最近政策有可能收紧的传闻，也使得房企在境内融资放开和境外融资的窗口期抓紧储备资金。

　　贝壳研究院的数据也显示，房企融资成本近期出在相对较低的状态。8月境内债券融资平均票面利率为4.68%，较上月下降0.42个百分点；境外债券融资平均票面利率6.99%，较上月大幅下降16.5%。

　　对此，贝壳研究院进一步分析，截至8月底TOP100房企中上市企业均完成中期报告/预告发布，对市场释放积极信号，拉升资本市场高预期，或已在融资利率上有所显现。

　　一些机构指出，负债水平较高的一些房企已经降低了拿地强度。

　　易居研究院结合地售比和拿地强度测算拿地投资水平，结果显示上半年拿地激进的前五房企触及红线较少，除了阳光城触及两条红线外，其他房企负债水平或短期偿债能力未明显偏离合理水平，没有明显的监管压力，而负债水平较高的房企大多已经降低了拿地的强度，以保持更健康的现金流水平。

　　不过，总体而言，房企发债需求或将保持旺盛。贝壳研究院认为，2020年前8月融资规模占比2019年全年74.7%，未来9-12月房企将面临土地成本上涨与偿债压力上升的现状，房企发债需求居高不下，预计至年末整体融资规模可能突破万亿。

　　（作者：宋兴国,蒋莎莎 远大期货：李博）