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　　导读

　　千亿房企一声吼，债券市场抖三抖。

　　近期，正荣控股将再度发行10亿元债券，用于偿还公司债券，票面利率略高于同行。致力于偿债之余，正荣地产在土储方面的需求，考验着未来的融资工作。

　　作者 | 雷晨 远大期货官网 | 债市观察

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　　将发行20亿债券，利率高于同行均值

　　9月9日，据远大期货信息，正荣地产控股股份有限公司（简称“正荣控股”）拟发行10亿元公司债券。募集资金扣除发行费用后，拟用于偿还公司债券。

　　募集说明书显示，本期债券为无担保债券，分为两个品种，品种一简称“20正荣03”；品种二简称“20正荣04”。品种一和品种二的发行规模可互拨，无比例限制。

　　图片远大期货官网：债券评级报告

　　其中，品种一为4年期，附第2年末发行人调整票面利率选择权和债券持有人回售选择权；品种二为5年期，附第3年末发行人调整票面利率选择权和债券持有人回售选择权。

　　除了本次发行的“20正荣03”和“20正荣04”，正荣控股的存续债券共计9只，存量规模为68.71亿元，其中24.21亿元将于一年内到期。

　　图片远大期货官网：DM终端

　　值得关注的是，本期债券为固定利率债券，票面利率询价区间为：品种一4.6%-5.6%，品种二5.2%-6.2%，最终票面利率将根据簿记建档结果确定。

　　债市观察（ID：bondreview）注意到，正荣控股的境内债券融资成本高于行业平均水平。据中指研究院数据，8月单月，房企信用债的平均利率为4.57%。

　　此外，正荣控股今年已发行的境内债券票面利率在5.75%-6%之间。然而，据中指研究院数据，今年1-7月房地产行业信用债平均利率为4.44%，正荣控股的融资成本在行业中不算低。

　　02

　　融资需平衡，面临补货需求

　　高于同行均值的融资成本背后，正荣控股存在着一定的补货需求。 

　　如中诚信国际认为，正荣控股的可售资源不足，截至2019年末，其土储中可售面积与其目前销售情况相比规模略显不足，苏州、南京及合肥等优势区域亦面临较大的补货需求。

　　近期发债偿还公司债券，那么正荣控股未来拿地方面会不会有资金压力呢？

　　知名地产分析师严跃进告诉债市观察（ID：bondreview）：“若是近期发债力度大，虽然偿还了旧债，但后续也还是有各类偿还的压力的。包括‘三道红线、四档管理’的政策，其实也会对此类企业拿地有约束，后续也是需要平衡此类资金的关系的。”

　　严跃进表示，类似补货需求或说明过去拿地方面的策略并不成熟，尤其是需要拿地的时候，往往面临土地成本上升等问题，所以要对后续土地市场的地价走势有足够的了解和预判。

　　“另外对于此类房企来说，融资方面的工作也需要平衡，如果资金方面压力大，那么其实后续拿地方面的压力也是比较大的，这会限制后续补库存。”严跃进称。

　　就目前情况来看，中诚信国际报告显示，正荣控股的区域布局分散、均衡且较为优质的土地储备。截至2019年末，公司土储分布在31个城市，各主要布局城市占比相对均衡，约72.75%的土地储备位于一、二线城市。

　　03

　　闽系房企“兄弟抱团”典型

　　正荣控股成立于2015年7月，是正荣地产集团有限公司（简称“正荣地产”，6158.HK）在境内业务运营主体，主营业务为房地产开发及销售，并辅以租赁业务、物业管理服务等。

　　在克而瑞2019年中国房地产企业销售榜（全口径金额）上，正荣地产排名第23位。2018年合约销售额超过千亿。不过，其权益销售额占比仅在三成左右。

　　正荣地产间接持有正荣控股100%股权，欧宗荣、欧国强和欧国伟（欧国伟、欧国强为欧宗荣之子）分别间接持有前者54.6%、4.99%和4.97%股份，为公司实际控制人。

　　在闽系房企之中，兄弟抱团的现象并不少见，其中最厉害的莫过于欧式家族三兄弟。老大欧宗金的欧氏集团、老二欧宗荣的正荣地产、老三欧宗洪的融信中国均颇为知名。

　　具体到正荣控股，欧宗荣的三个儿子在公司均扮演了重要角色，其中老三欧国伟掌控了较为核心的资本和投资大权。

　　截至2020年6月底，正荣控股总资产1923.97亿元，总负债1591.61亿元，所有者权益332.36亿元。扣除预收款项后的资产负债率为58.55%，负债率处于合理区间。

　　中诚信国际在评级报告中表示，近年来，正荣控股的债务规模增速有所放缓，并通过增资及增加少数股东权益方式提升所有者权益水平，净负债率明显下降。同时，公司调节债务期限结构，短期债务在总债务中占比持续下降。

　　信用评级方面，中诚信国际8月4日报告显示，正荣控股的主体信用等级为AAA，评级展望为稳定，债券的信用等级为AAA。这一等级表明公司偿债能力极强，违约风险极低。

　　图片远大期货官网：评级报告

　　中诚信国际指出，正荣控股销售业绩快速增长，2017年-2019年签约销售金额的年均复合增长率为36.5%。

　　与此同时，随着控股股东正荣地产在香港联交所上市，其境外资本市场融资渠道拓宽，同时与境内主要金融机构的合作有所加深，整体融资渠道有所改善。

　　发行10亿新债偿还公司债，利率高于同行均值。同时，AAA评级房企正荣控股的部分优势区域面临较大的补货需求，需要一定资金投入，融资工作需要平衡。你对此怎么看？欢迎在文末留言。