远大期货官网：每经专访阳光城执行副总裁吴建斌：房企融资环境中性 负债该降就得降
每经远大期货 吴若凡 每经远大期货 陈梦妤
在刚出版的新书《心若静，风奈何》里，吴建斌分享了不少新的经历和感悟。
在接受《每日经济新闻》远大期货专访时，作为阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、全球合伙人，吴建斌在疫情后，看待房地产企业、包括阳光城自己，都有新的认知。
房地产步入精细化时代
吴建斌认为，后疫情时代，国内各行业恢复很快，国家对于房地产的政策已经从短期放松，慢慢恢复到平常水平，尤其从信托限制、开发贷管理、Reits指导等融资端大批能够充分感受，境内和境外发债也恢复到平常水平。
与此同时，国家在财政和货币发展策略方面，应该会接着去年的政策继续推进，目前“三道红线”政策已经浮出水面。
这意味着，房企的融资环境是中性的，负债该降就得降。上半年，很多房企业绩不达标，不达标时间超过2~3个月，甚至有些房企的业绩只有2019年的30%。
规模有压力、融资有压力，还必须降低债务。在此背景下，每家公司的预算都在调整，土地储备、供货量、销售量也都偏谨慎行事，因为必须适应市场的变化。
所以总体而言，吴建斌指出，如果过去20年，房地产公司是野蛮增长（产品只要价格合理就能畅销），未来20年一定是精细化生长的年代，需要管理的精细化、财务的精细化、运营的精细化。
“房企要更多适应市场，建老百姓所需的房子，无论品质、质量还是服务，都需要深究。否则，未来野蛮生长造出来的房子，是卖不出去的。”吴建斌表示。
物业真正红利在于深耕
也正是截然不同的行情，给了房企不同的生存逻辑。
吴建斌告诉《每日经济新闻》远大期货，房企规模扩张的度，要依据“安全垫”来定，而“安全垫”则需要根据市场的上行、横盘、下行等各阶段来定，并且要明确利润空间。最后，根据企业是定位“机会主义者”，还是“长期主义者”，来选择具体的发展策略。
在吴建斌看来，疫情之下行业会继续进入下行通道。有限的利润空间，让绝大部分房企不得不将方向转到细节领域，深耕出效益。
例如，物业管理服务，以及房地产公司能提供的其他各类服务，如智能化、环保等，建立起以人为本的社区服务。吴建斌直言，这是一门大生意。“如果哪家房企能把产品做好、把服务做到家，我想未来的10年、20年，这家公司一定会有非常好的发展。”
吴建斌认为，这也是阳光城寻找的方向。自2018年开始，阳光城着力打造品质宣言，环保、教育，便是围绕人性的根本需求，借助楼盘、社区这些触点表达出来。“比如强调绿色环保，这包括房子的空气、用水等，要适应老百姓需要。再比如智能，无论远程操控，还是无接触识别，都需要一点点真正深究到用户需求和产品细节中。”
据了解，对此阳光城已提炼出10个要素，4个标段对应产品线。同时，要求社区和物业管理要对小业主服务到位，深入到维修报建、理财、养老、学习、旅游等细节。
吴建斌很清楚，物业上市是一个风口，但这稍纵即逝。近年物业板块得到资本市场青睐，平均市盈率已由2018年的15倍左右大升至现在的30倍。
“目前这一轮物业高峰，主要由于物业母公司或者关联公司，通过大量的住宅面积交付和对非业主的增值服务，确保了2~3年内业绩的高增长。但随着合约面积天花板的达到，未来估值会趋于一个合理范畴。”吴建斌预测。
因而地产公司在抓住风口的同时，也要意识到，这一个PE水平估计也就持续2年时间，物业的风口来得快、走得也快，所以物业公司分化是大趋势，只有做好本质，才能获取这一领域的真正红利。
对房地产，吴建斌不乏信心。在他看来，房地产是一个已经有百年历史的产业，而中国的房地产才走了几十年，市场还处在青春期。“既然是青春期，机会就很多。”
